相続トラブルを回避！スムーズに不動産を売却するには？

不動産相続トラブルの発生状況

近年、高齢化が進み相続に関する相談件数が増加しています。「遺産5,000万円以下」であっても相続トラブルは発生しており、決して大きな財産を持つ家庭だけの問題ではありません。むしろ、相続財産が少ない場合ほど分割方法の選択肢が限られるため、相続人同士の対立が深刻化しやすくなります。

不動産相続トラブルの主な原因

不動産相続でトラブルが発生する主な原因として、以下のようなポイントが挙げられます。

遺産の分け方で揉める

先述したように、不動産は現金のように均等に分割することが難しいため「誰が相続するのか」「どのように分割するのか」で意見が対立しやすくなります。相続人同士の話し合いがスムーズに進めばいいのですが、話し合いがまとまらないケースも多く、結果として裁判に発展してしまうことも珍しくありません。

遺言書がない・内容が不明確

遺言書がない場合、法定相続人全員で遺産分割協議を行う必要があります。また、遺言書があっても不備があると無効になるケースも。たとえば、自筆の遺言書に「この家は長男に譲る」と書かれていても、法的に不備があると効力が認められないことがあります。

安易な考えで共有名義にする

「とりあえず相続人全員の名義にしておこう」と安易に共有名義にすると、将来的なトラブルの原因になります。とくに、遠方に住んでいる相続人がいる場合「売却したい」「維持したい」という意見が分かれ、トラブルに発展することが多いです。

不動産相続トラブルは誰にでも起こり得ますが、適切な対策を取ることで回避できます。次章では、不動産相続トラブルを避ける方法について解説します。

事前に話し合う

相続トラブルの多くは「亡くなった後」に、相続人同士で初めて話し合いをすることが原因で発生します。相続が発生したタイミングでは感情的になりやすく、冷静な話し合いができないケースも少なくありません。そのため、生前のうちに親族同士で財産の分け方について確認しておくことが重要です。

以下のポイントを押さえて話し合うといいでしょう。
・相続人の希望を整理する
・誰が不動産を引き継ぐかを決める
・売却する場合の方針を決めておく
・税金やローンの負担を考慮する

なかには「まだ相続の話をするのは早いのでは？」と感じる方もいるかもしれません。しかし、相続問題は早めに話し合っておくことが家族全員のためになります。話しづらい内容ではありますが、スムーズな相続を実現するための大切なステップです。

共有分割を避ける

不動産を相続人全員で共有名義にする場合もありますが、実はこれが相続トラブルの原因となります。

たとえば、相続人A・B・Cの3人が共有名義で不動産を相続すると「Aが売却を希望」「Bが賃貸に出したい」「Cがそのまま住みたい」というように意見が分かれることがあります。このような場合、話し合いがまとまらず、長期にわたって不動産の活用ができなくなることも。

解決策として以下の方法が挙げられます。
・1人の相続人が相続し、ほかの相続人には代償金を支払う
・不動産を売却して現金化する
・不動産の活用方法を明確に決めたうえで共有する

不動産を共有すること自体はいいですが、後々のトラブルを引き起こす可能性があるため、慎重に検討することが重要です。

取得費に関する資料を確認する

相続した不動産を売却する際、「譲渡所得税」 という税金がかかることがあり、取得費を正確に把握することで節税につながります。しかし、相続人が不動産の取得費に関する資料を持ってない場合、結果として多くの税金を支払うことになる可能性も。

相続後の税金支払いに関するトラブルも少なくないため、「生前のうちに取得費の資料を整理」したり、「相続時に書類を確認して保管」しておいたり、対策を講じることで将来的な税負担を軽減できます。

遺言書を作成する

遺言書の作成は、不動産相続トラブルを防ぐための効果的な手段のひとつです。なかでも「公正証書遺言」は公証役場で保管されるため、紛失や改ざんのリスクがないのがメリットです。

本人が手書きで作成する「自筆証書遺言」でも問題ありませんが、不備が見つかると無効になる可能性があるので注意しましょう。また、「誰が何を相続するか」を明確に記載し、付言事項を加えることで、相続人同士の対立を防げます。

遺言書を作成する際のポイントは以下の通りです。
・法的に有効な形式で作成する
・不動産の具体的な分け方を明記する
・税金やローンの負担も考慮する
・付言事項で家族への想いを伝える

相談先①不動産会社

相続した不動産を売却する際は不動産会社に相談しましょう。

売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があり、状況に応じた最適な選択が求められます。不動産会社に相談するメリットは以下の通りです。
・市場価格に近い価格で売却できる（仲介）
・すぐに売却して現金化できる（買取）
・売却に伴う手続きのサポートが受けられる

弊社は、相続した不動産の売却サポートをトータルで対応し、最適な売却プランをご提案いたします。

相談するタイミング

将来的に売却を考えている場合でも、固定資産税や維持管理費が発生するため、より高く売れるタイミングを見極めるためにも早めの相談が重要です。

相談先②司法書士

相続登記を行う場合は司法書士に相談するのが一般的です。2024年4月より相続登記の義務化が施行され、相続後3年以内に登記をしないと罰則の対象となる可能性があります。ほかにも「遺産分割協議書の作成サポート」「相続財産の調査」なども、司法書士に依頼できます。

弊社は提携する司法書士と連携し、必要な手続きをスムーズに進めることが可能です。

相談するタイミング

期限内に登記を終えるためにも、相続が発生してすぐ司法書士に相談するのが理想です。「まだ時間があるから…」と放置していると、後々の手続きが煩雑になり、トラブルの原因になります。

相談先③弁護士

相続人同士でトラブルが起きた、または起きそうな際は弁護士に相談することで法的なアドバイスを受けることができます。弁護士に依頼できる主な業務は以下の通りです。
・遺産分割協議の代理交渉
・調停、裁判の手続き代行
・遺言書の有効性についての相談

とくに相続人が複数いる場合は、早めに弁護士に相談することでスムーズな解決が期待できます。弊社は、経験豊富な弁護士と提携しており、相続トラブルの回避・解決をサポートいたします。

相談するタイミング

相続財産の分割で意見が対立しそう、もしくは遺言の内容に納得できない、と思った時点で弁護士に相談するとトラブルを防ぎやすくなります。相続が「調停」「訴訟」に発展すると、長期間の争いになることもあるので注意しましょう。

相談先④税理士

相続した不動産の相続税がどのくらいかかるのか知りたい場合は、税理士に相談すると安心です。ほかにも「相続税の申告方法」や「相続税の節税対策」などについても相談できます。

たとえば、節税対策について相談すると「小規模宅地等の特例」や「取得費加算の特例」などが適切に活用でき、相続税を抑えられる可能性があります。

弊社は税理士と連携し、相続税対策のご提案や申告サポートまで対応可能です。

相談するタイミング

相続税の申告期限は相続開始から10か月以内。相続財産の評価や特例の適用、遺産分割協議の進行などを考えると、相続が発生した時点で税理士に相談するのが理想です。

相続に関する相談先はいくつかあるものの、それぞれの専門家に個別に相談するのは手間がかかります。弊社は司法書士・税理士・弁護士・行政書士と連携し、ワンストップで対応可能です。相続登記や税金対策、遺産分割の調整、トラブル解決まで、すべてお任せいただければ、一つの窓口でスムーズに対応いたします！