不動産売却で利益が出たら減価償却費を適切に計算しよう！

不動産を売却する際に必要な知識として「減価償却」があります。
言葉だけを聞くと難しく考えてしまいがちですが、順を追って計算すれば確定申告で困らずにすむでしょう。
そこで今回は、不動産売却における減価償却費とは何か、計算方法や注意点と併せてご紹介します。
名古屋市西区を中心に不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてみてください。

不動産売却における減価償却の概要とは

まずは、不動産売却における減価償却の概要についてご紹介します。

減価償却と減価償却費とは？

減価償却とは、不動産の価値を修正し、正しく計上するための会計手続きのことです。
不動産の価値は経年にともない減少していくため、減価償却費を不動産の価値から差し引くことによって正しい金額を計算します。
つまり減価償却費とは、経年劣化によって減少した不動産の価値を表したものです。
不動産売却で利益が出ると譲渡所得税が課税されるため、基本的には確定申告が必要ですが、その際は減価償却費を適切に会計処理する必要があります。

減価償却の対象は？

減価償却の対象は建物のみで、土地は対象外です。
なぜなら、建物は時間の経過によって劣化するのに対して土地は時間が経過しても劣化しないと考えられるためです。
そのため、減価償却費を計算する際は、土地部分は除外します。

減価償却費の計算はいつ誰がおこなう？

減価償却費の計算は、不動産の売却をおこなった翌年の確定申告の時期におこなう必要があります。
祝日などで多少の誤差がありますが、確定申告は毎年2月16日から3月15日までの期間におこないます。
基本的に計算をおこなうのは売主ですが、税理士などの専門家に依頼することも可能です。
ただし、専門家に依頼する場合は10万円から20万円程度の報酬が発生するため、注意しましょう。
減価償却費の計算方法は決まっており、順を追って進めていけば個人でも対応できるため、ご安心ください。

不動産売却における減価償却費の計算方法

続いて、不動産売却における減価償却費の計算方法についてご紹介します。

不動産売却では定額法を利用する

減価償却費の計算方法には定額法と定率法の2種類がありますが、不動産売却の際は定額法を利用します。
定額法とは、名前のように毎年一定の金額を減価償却費として計上する方法のことです。

減価償却費の計算式

減価償却費を算出する場合の計算式は、次のとおりです。
減価償却費＝建物部分の取得費×0.9×償却率×経過年数
なお、不動産がどれだけ劣化していても購入費用の5％は取得費として計上できるように規定されています。
そのため、減価償却費として計上できるのは購入費用の95％までです。

減価償却費の計算手順

それでは、減価償却費を計算するための手順を見ていきましょう。
手順①建物の購入費用を調べる
不動産の購入費用は土地と建物の合計金額になっているケースが多いため、減価償却の対象である建物部分のみの金額を調べます。
基本的には売買契約書に記載されている金額を見ればわかりますが、土地と建物の合計金額しか記載されていない場合は別の方法で調べる必要があります。
売買契約書を見ても合計金額しかわからなかった場合は、消費税の記載があるか確認しましょう。
土地は非課税のため、消費税がわかれば「売買契約書に記載された消費税÷購入時の消費税率＋消費税」の計算式で建物部分の金額を求めることが可能です。
しかし、個人間で売買した場合など、売買契約書を見ても建物部分の金額を算出できないことがあります。
このような場合は、標準建築単価から計算することが可能です。
標準建築単価とは、国土交通省が毎年公表する「建築着工統計」を基にした床面積1平米あたりの工事費のことです。
不動産を建築した年の標準建築単価に専有面積を乗じることによって算出できます。
ほかにも固定資産税評価額などから調べる方法がありますが、わからない場合は税理士などに相談してみましょう。
手順②購入費用以外にかかった取得費を調べる
取得費に含まれる費用は購入費用のみではありません。
取得に関係のある費用はすべて取得費として計上することが可能です。
具体的には次のような費用が挙げられます。

• 登記費用
• 仲介手数料
• 印紙税
• 不動産取得税
• 住宅ローンの事務手数料
• 購入時に支払った固定資産税の精算金
• リフォーム費用

上記のリフォーム費用を除いた費用は土地と建物にかかった費用とみなされるため、それぞれの割合で按分しなければなりません。
手順①で調べた建物と土地の金額をもとに計算しましょう。
手順③償却率を調べる
不動産の償却率は、建物の構造などによって次のように異なります。

• RC造、SRC造の償却率は0.015
• レンガ造、石造、ブロック造の償却率は0.018
• 骨格材の肉厚が4mm超の軽量鉄骨造の償却率は0.020
• 骨格材の肉厚が3mm超4mm以下の軽量鉄骨造の償却率は0.025
• 骨格材の肉厚が3mm以下の軽量鉄骨造の償却率は0.036
• 木造、合成樹脂造の償却率は0.031
• 木造モルタル造の償却率は0.034

なお、建物の価値は経過年数で均等に減少していくため、耐用年数が長い建物ほど償却率が低くなっています。
手順④経過年数を調べる
不動産を購入してから売却するまでの期間を調べます。
「年数」を求める必要があるため、端数の手続きについて覚えておかなければなりません。
6か月以上は切り上げて1年、6か月未満の場合は切り捨てです。
上記のルールにしたがって計算すると、仮に所有期間が11年2か月だった場合の経過年数は「11年」です。
手順⑤計算式に当てはめて減価償却費を算出する
手順①から④で求めた数値を計算式に代入すれば減価償却費が算出できます。
譲渡所得税を計算する際に用いられる取得費から控除するのが減価償却費です。
不動産売却で利益が出た場合は、確定申告で適切な処理をおこなうために必要なものといえます。

不動産売却における減価償却費の注意点

最後に、不動産売却における減価償却費の注意点についてご紹介します。
注意点①取得費はなるべく実額を計上する
減価償却費の計算において必要な取得費ですが、購入からは期間が経過しているため、売買契約書を紛失した場合などの取得費が不明なケースも考えられます。
このような場合は、売却価格の5％を概算取得費として計上することが可能です。
しかし、概算で計算した場合、実際の取得費よりも少なく計算されて売主が損をしてしまうケースがあります。
通帳の出金履歴などで代用できる場合もあるため、節税のためにもなるべく実額を計上できるようにすることを注意点として覚えておきましょう。
注意点②譲渡損失が発生する可能性もある
不動産売却では減価償却費の計算が必要な譲渡益（売却益）ではなく、譲渡損失が発生する可能性がある点にも注意が必要です。
このような場合は課税対象にならないため、本来であれば確定申告は不要です。
しかし、確定申告をおこなうことによって損益通算や繰越控除といった税金の軽減措置を受けられる可能性があります。
そのため、譲渡損失が発生した場合でも確定申告をおこなうことを視野に入れてみましょう。

まとめ

今回は、不動産売却における減価償却費とは何か、計算方法や注意点と併せてご紹介しました。
減価償却費の計算は複雑そうに見えますが、手順どおりにおこなえば個人でもおこなうことが可能です。
売却益が発生した場合に必要な手続きのため、しっかりと理解しておくことが大切です。
私ども「ウエステート」は、名古屋市西区を中心にお客様の不動産売却をサポートしております。
不動産売却でご不明なことがありましたら、ぜひお気軽にご相談ください。