不動産売却で利益が出たら減価償却費を適切に計算する方法を【名古屋空き家相続不動産売却センター】が解説

不動産を売却する際に必要な知識として「減価償却」があります。
言葉だけを聞くと難しく考えてしまいがちですが、順を追って計算すれば確定申告で困らずにすむでしょう。
そこで今回は、不動産売却における減価償却費とは何か、計算方法や注意点と併せてご紹介します。
名古屋市西区を中心に不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてみてください。

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１．不動産売却における減価償却の概要とは

まずは、不動産売却における減価償却の概要についてご紹介します。

減価償却と減価償却費とは？

減価償却とは、不動産の価値を修正し、正しく計上するための会計手続きのことです。
不動産の価値は経年にともない減少していくため、減価償却費を不動産の価値から差し引くことによって正しい金額を計算します。
つまり減価償却費とは、経年劣化によって減少した不動産の価値を表したものです。
不動産売却で利益が出ると譲渡所得税が課税されるため、基本的には確定申告が必要ですが、その際は減価償却費を適切に会計処理する必要があります。

減価償却の対象は？

減価償却の対象は建物のみで、土地は対象外です。
なぜなら、建物は時間の経過によって劣化するのに対して土地は時間が経過しても劣化しないと考えられるためです。
そのため、減価償却費を計算する際は、土地部分は除外します。

減価償却費の計算はいつ誰がおこなう？

減価償却費の計算は、不動産の売却をおこなった翌年の確定申告の時期におこなう必要があります。
祝日などで多少の誤差がありますが、確定申告は毎年2月16日から3月15日までの期間におこないます。
基本的に計算をおこなうのは売主ですが、税理士などの専門家に依頼することも可能です。
ただし、専門家に依頼する場合は10万円から20万円程度の報酬が発生するため、注意しましょう。
減価償却費の計算方法は決まっており、順を追って進めていけば個人でも対応できるため、ご安心ください。

２．不動産売却における減価償却費の計算方法

続いて、不動産売却における減価償却費の計算方法についてご紹介します。

不動産売却では定額法を利用する

減価償却費の計算方法には定額法と定率法の2種類がありますが、不動産売却の際は定額法を利用します。
定額法とは、名前のように毎年一定の金額を減価償却費として計上する方法のことです。

減価償却費の計算式

減価償却費の計算手順

それでは、減価償却費を計算するための手順を見ていきましょう。

【手順①建物の購入費用を調べる】

• 登記費用
• 仲介手数料
• 印紙税
• 不動産取得税
• 住宅ローンの事務手数料
• 購入時に支払った固定資産税の精算金
• リフォーム費用

上記のリフォーム費用を除いた費用は土地と建物にかかった費用とみなされるため、それぞれの割合で按分しなければなりません。
手順①で調べた建物と土地の金額をもとに計算しましょう。

【手順③償却率を調べる】
不動産の償却率は、建物の構造などによって次のように異なります。

• RC造、SRC造の償却率は0.015
• レンガ造、石造、ブロック造の償却率は0.018
• 骨格材の肉厚が4mm超の軽量鉄骨造の償却率は0.020
• 骨格材の肉厚が3mm超4mm以下の軽量鉄骨造の償却率は0.025
• 骨格材の肉厚が3mm以下の軽量鉄骨造の償却率は0.036
• 木造、合成樹脂造の償却率は0.031
• 木造モルタル造の償却率は0.034

なお、建物の価値は経過年数で均等に減少していくため、耐用年数が長い建物ほど償却率が低くなっています。

【手順④経過年数を調べる】
不動産を購入してから売却するまでの期間を調べます。
「年数」を求める必要があるため、端数の手続きについて覚えておかなければなりません。
6か月以上は切り上げて1年、6か月未満の場合は切り捨てです。
上記のルールにしたがって計算すると、仮に所有期間が11年2か月だった場合の経過年数は「11年」です。
【手順⑤計算式に当てはめて減価償却費を算出する】
手順①から④で求めた数値を計算式に代入すれば減価償却費が算出できます。
譲渡所得税を計算する際に用いられる取得費から控除するのが減価償却費です。
不動産売却で利益が出た場合は、確定申告で適切な処理をおこなうために必要なものといえます。

とても複雑で難しいと感じる方も多いかもしれません。そんな時は是非一度不動産の専門家名古屋空き家・相続不動産売却センターにご相談ください。

３．不動産売却における減価償却費の注意点

最後に、不動産売却における減価償却費の注意点についてご紹介します。

４．まとめ

今回は、不動産売却における減価償却費とは何か、計算方法や注意点と併せてご紹介しました。
減価償却費の計算は複雑そうに見えますが、手順どおりにおこなえば個人でもおこなうことが可能です。
売却益が発生した場合に必要な手続きのため、しっかりと理解しておくことが大切です。
私ども名古屋空き家・相続不動産売却センターは、名古屋市西区を中心にお客様の不動産売却をサポートしております。

この記事の執筆者

このブログの担当者 
天野 勝浩

◇名古屋市西区在住　業界歴13年
◇保有資格:宅地建物取引士・相続診断士・空き家マイスター・不動産キャリアパーソン

空き家の処分や相続案件を多くご相談いただいいる

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