不動産売却における査定を通じて売却価格をスムーズに設定しよう！

不動産には定価がないため、売却時期に合わせて市場の動向などに配慮しながら売却価格を決定する必要があります。
そこで売主が適切な売却価格を設定するためにおこなう手続きが不動産の査定です。
今回は、不動産売却において自分で相場を調べる方法や机上査定、訪問査定についてご紹介します。
名古屋市西区を中心に不動産売却をご検討中の方は、ぜひ今後のご参考にしてみてください。

不動産売却で査定をおこなう前に自分で価格相場を調べる方法とは？

不動産売却をおこなう場合は、基本的に不動産会社に査定を依頼します。
査定とは、不動産会社がさまざまな要素からおおむね3か月以内に売却できそうな価格を算出することです。
もちろん専門家である不動産会社が算出する査定価格は売却価格を設定するうえでの大きな指標ですが、最終的に売却価格を決定するのは売主のため、事前に相場を調べておくことも大切です。

相場はさまざまな要因によって変動する！

価格相場が変動する主な要因は、次の5つです。

• 市場の動向
• 土地の形
• 土地の大きさ
• 接道
• 立地

先述した市場の動向のほかに不動産の条件や周辺環境によっても価格は大きく変動します。
一般的には旗竿地などの不整形地や立地の良くない不動産、接道義務を満たしていない不動産などよりは、長方形や正方形の整形地や立地の良い適度な大きさの不動産が好まれます。
しかし、コロナウィルスなどの不測の事態によってあるエリアの不動産の需要が急速に高まった場合、人気のない不動産でも通常より高値で売れるケースがあることも覚えておいてください。
また、低金利による金利負担の減少などによって好条件の不動産がさらに高値で売れる可能性もあります。
現在は低金利ですが、今後、人口減少による需要低下や金利が上がることを考慮すると、価格相場はこれから低下する可能性があるため早めの売却がおすすめです。

自分で価格相場を調べる方法

価格相場を調べる方法は、大きく分けて次の2つです。
方法①類似物件を調べる
近隣のエリアで不動産の大きさや形などの条件が類似している物件について不動産情報サイトを利用して調べる方法です。
少なくとも3件以上の類似物件を探し、平均価格を算出して相場を把握しましょう。
方法②公的な価格を調べる
土地売却の基準となる国土交通省が公表する公示地価や、各都道府県が公表する基準地価をインターネットを利用して調べる方法です。
公示価格や基準地価についてもエリアや不動産の大きさや形などの条件が類似している物件を探して参考にしましょう。

価格相場に関する注意点

スムーズな取引のための価格相場における注意点は、次の2つです。
注意点①価格相場は実際の売却価格とは異なる
不動産売却では売主と買主の合意によって売却価格が変動するため、設定していた売却価格と異なる可能性もあります。
あくまでも価格相場は予想価格のため、目安としてとらえておくことが大切です。
注意点②価格相場は変動する
先述したように価格相場は変動するため、売却期間が長くなってしまった場合は、査定価格と売却価格に大きな差が出る可能性があります。
市場の動向による変動もあるため、土地のみの売却の場合でも注意が必要です。

不動産売却における机上査定

不動産売却における査定には机上査定と訪問査定の2種類がありますが、ここでは机上査定についてご紹介します。

机上査定とは

机上査定とは、不動産を訪問せずに物件に関する書類の情報のみを加味して大まかな価格を算出する査定方法のことです。
算出の際は類似物件の価格や市場の動向なども考慮しますが、机上での簡易的な査定のため、簡易査定とも呼ばれます。
査定の依頼はメールや電話でおこなうことが可能で、査定結果は依頼から3日程度で届きます。
査定価格の算出根拠が書類やインターネット上のデータのみのため、類似物件数が多いマンションなどでは、査定結果にある程度の精度が期待できるでしょう。
しかし、一戸建ての場合は類似物件が少ないケースがあるため、精度が低くなってしまうかもしれません。

机上査定のメリット

机上査定のメリットは、手続きの手間が少なく、短期間で査定結果がわかるところです。
書類などの提出は必要なく、個人情報と不動産情報を入力するインターネット上のやり取りのみで完結します。
このようなメリットを踏まえると、机上査定は売却価格の目安を知りたい方、遠方に居住している方などに適した査定方法といえます。
机上査定は精度が低い場合もありますが、取引実績が豊富でエリア情報に精通している不動産会社であれば、精度の高い査定額を算出することが可能です。

不動産売却における訪問査定

最後に、不動産売却における訪問査定についてご紹介します。

訪問査定とは

訪問査定とは、物件に関する書類の情報と併せて実際に物件を訪問して得た情報をもとに査定価格を算出する査定方法のことです。
そのため、建物がある場合は立ち会いをおこなう必要があります。
査定結果は、訪問後7日から10日程度で届きます。
算出根拠として書類の情報以外に実際の物件から得た情報も加わるため、より精度の高い査定価格が期待できるでしょう。
訪問時の具体的なチェック項目は、建物の劣化状況、日当たり、周辺環境、街灯の有無、近隣住民の状況などです。

訪問査定のメリット

訪問査定のメリットは査定価格の精度が高いため、売却価格を設定する際の参考にしやすいところです。
また、実際に不動産会社と対面して必要な情報を口頭で直接伝えられるため、より正確な査定結果を得ることが可能です。
このようなメリットを踏まえると実際に不動産売却をおこなう予定の方に適した査定方法だといえます。

訪問査定の前に売主がやっておくこと

訪問査定では、実際の不動産の現状が査定結果を大きく左右します。
そのため、事前に掃除や補修などをおこない、不動産を整えておくことが大切です。
また、不動産会社に渡す書類の準備もおこないましょう。
訪問査定時に必要な主な書類は、次のとおりです。

• パンフレットや建物の図面
• 不動産の売買契約書
• 各種設計図書
• 周辺環境のわかる鳥瞰図
• 管理組合関係の書類（マンションの場合）

ただし、必要書類は不動産会社によって異なるため、事前に確認しておくと安心です。

机上査定と訪問査定の両方をおこなうことも可能

時間にゆとりがある場合は、机上査定から段階を経て訪問査定に進むという方法もあります。
査定価格以外に算出根拠にも目を向け、納得できる不動産会社と契約することが大切です。
不動産の情報については、居住者にしかわからないアピールポイントなども伝えると良いでしょう。
また、事故や事件などがあった場合は、隠さずにしっかりと伝える必要があります。
買主にとって不利になることを隠して契約後に発覚した場合は契約不適合責任に問われ、損害賠償や契約解除などを請求される可能性があるため、注意しましょう。

まとめ

今回は、不動産売却において自分で相場を調べる方法や机上査定、訪問査定についてご紹介しました。
あくまでも査定価格は目安であることを認識し、スムーズな取引ができるよう売却価格を設定することが大切です。
私ども「ウエステート」は、名古屋市西区を中心にお客様の不動産売却を丁寧にサポートしております。
売却価格を個人で判断するのがご不安な方もぜひお気軽にご相談ください。
名古屋市西区で不動産売却をご検討中の方からのご連絡をお待ちしております。