相続した不動産の共有は要注意！トラブル事例について解説

不動産相続において財産を公平に分配するために共有名義で所有することを検討中の方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、相続において不動産を共有することは得策ではありません。
そこで今回は、相続における不動産の共有とは何か、共有持分でできることや起こりうるトラブルと併せてご紹介します。
名古屋市西区を中心に不動産を相続する予定のある方は、ぜひ今後のご参考にしてみてください。

相続における不動産の共有とは？

まずは、相続における不動産の共有とは何か、見ていきましょう。

不動産の共有とは

不動産の共有とは、1つの不動産に対して複数の所有者がいる状態のことです。
共有持分（共有名義）や共同名義とも呼ばれます。
不動産は実際に分割することが難しいため、相続人が共有する場合は「持分」という割合を用いて所有します。
共有財産として不動産を相続した場合は、相続税も持分によって按分されることを覚えておきましょう。
一方、不動産を共有した場合の固定資産税は、代表者に納付書が届く仕組みになっています。
相続による不動産の共有では、法定相続分（法律で定められた各相続人の取り分の割合）を持分割合に置き換えるケースが多いです。
たとえば、3人の子が1つの不動産を共有した場合、一般的には持分が3分の1ずつになるといえます。

不動産の共有以外の相続方法は？

不動産を相続する際、共有以外にも3つの方法があります。
現物分割
現物分割とは、名前のように現物をそのまま相続人へ分割する方法です。
このようなケースでは、たとえばA不動産は長男へ、B不動産は長女へ相続するという形で進めます。
そのため、公平に分けることが難しく、相続人が納得しなければトラブルに発展する可能性もあるでしょう。
代償分割
代償分割とは、ある相続人が不動産を取得する代わりにほかの相続人へ現金で対価を支払う方法です。
現金で調整するため公平な分配はしやすいですが、不動産を相続するほうの相続人の財力が必要です。
換価分割
相続した不動産の売却金を分配する方法です。
換金してから分配するため、すべての相続人が納得しやすい公平な方法だといえます。

相続における不動産の共有持分でできることは？

続いて、相続における不動産の共有持分でできることについてご紹介します。
不動産の共有持分でできることは、単独でおこなうことが可能な行為・過半数の同意が必要な行為・全員の同意が必要な行為の3つに分けられます。
単独でおこなうことが可能な行為
所有者が単独でおこなうことが可能な行為は、保存行為です。
保存行為とは、ほかの所有者が不利にならないことを前提として不動産の現状を維持するための行為のことです。
具体的には、次のような行為が挙げられます。

• 不動産の修繕や修理
• 法定相続による所有権移転登記
• 無権利者への明け渡し請求や抹消登記請求

保存行為は民法上でもほかの所有者の合意を得ずにおこなうことが可能だと定められています。
ただし、不動産の維持のための修繕や修理ではなくおしゃれにしたいなどの理由による施工や不動産全体に手を加えるような大規模な施工は保存行為にあたらないため、注意が必要です。
法定相続による所有権移転登記は個人でもおこなうことが可能ですが、遺産分割協議における内容と異なることもあるため、安易におこなうのは避けましょう。
しかし、法定相続による所有権移転登記は2024年4月から義務化されるため、早めに手続きしなければなりません。
放置すると過料の対象となるほか、すべての相続人による共有状態とみなされ売却などの手続きがスムーズに進められないことを覚えておきましょう。
また、自分の持分のみであれば保存行為と同じようにほかの所有者の合意を得ずに売却することが可能です。
しかし、トラブル回避のためにもほかの共有者へは事前に知らせておくことをおすすめします。
過半数の同意が必要な行為
所有者の過半数の同意が必要な行為は、管理行為です。
管理行為とは、不動産の性質を変えずに利用や改良をおこなう行為のことです。
具体例としては、次のような行為が挙げられます。

• 短期間の賃貸物件としての活用
• 資産価値を高めるためのリフォームやリノベーション

賃貸物件として活用する場合、管理行為として認められる期間は土地が5年以内、建物が3年以内ということを覚えておきましょう。
資産価値を高めるためのリフォームやリノベーションは、現状維持の範疇を超える行為とみなされ管理行為に該当します。
全員の同意が必要な行為
所有者全員の同意が必要な行為は、処分（変更）行為です。
処分（変更）行為とは、不動産に変更を加える行為のことです。
具体的には、次のような行為が挙げられます。

• 不動産全体の売却
• 建物の解体
• 長期間の賃貸物件としての活用

相続した不動産の状態が良くなく、緊急性があったとしても売却や解体をおこなうためには所有者全員の同意が必要です。
また、先述した所有期間を超えると管理行為ではなく、変更行為とみなされることも覚えておきましょう。
処分（変更）行為は誰か1人でも反対する方がいれば実行できないため、事前にしっかりと協議することが大切です。

相続における不動産の共有で起こりうるトラブル

最後に、相続における不動産の共有で起こりうるトラブルについてご紹介します。
トラブル事例①共有者の意見が合わない
先述したように管理行為と処分行為にはほかの所有者の同意が必要ですが、売却や賃貸などの活用方法について意見が合わない可能性も考えられます。
このような場合は協議が進まず、不動産が有効活用されないままトラブルに発展するケースもあるでしょう。
トラブル事例②不動産に居住したい場合は賃料が発生する
不動産を共有する場合、持分とは関係なく、ほかの所有者の同意を得ずに単独で相続した不動産に居住することが可能です。
しかし、持分に合わせてほかの所有者に賃料相当額を支払う必要があるため、金額の設定を巡ってトラブルになる可能性があります。
トラブル事例③ほかの所有者と連絡がつかない
もともと関係性が希薄だった場合、ほかの所有者と連絡がつかないまま亡くなってしまうケースがあります。
このような場合、その所有者の持分が子や配偶者に相続され、それが繰り返されるうちに相続人が大幅に増えてしまう「メガ共有」という事態に陥ってしまう可能性があります。
そうなれば誰が共有者かわからなくなり、管理行為や処分行為をおこなうことが困難になってしまうでしょう。
トラブル事例④維持・管理の分担がうまくいかない
不動産を所有している間は固定資産税や修繕費用などの維持・管理費用がかかります。
しかし、居住地が異なる場合など、管理者や維持費の負担などの分担がうまくいかずにトラブルに発展するケースもあります。
トラブル事例⑤共有物分割請求が提起される
所有者の1人が共有物分割請求を提起した場合、ほかの所有者は共有状態を解消するための対応をおこなわなければなりません。
その過程で協議がまとまらない場合は、調停や訴訟に発展する可能性があります。

まとめ

今回は、相続における不動産の共有とは何か、共有持分でできることや起こりうるトラブルと併せてご紹介しました。
不動産を共有するとトラブルが起こりやすいため、活用予定がない場合は公平に分配しやすい換価分割を検討してみてはいかがでしょうか。
私ども「ウエステート」は、名古屋市西区を中心にお客様の不動産売却をサポートしております。
相続不動産の取り扱いについても親身に対応いたしますので、ぜひお気軽にご相談ください。