空き家を売却！3つの方法や必要な費用も解説

建物の老朽化と安全性の低下

空き家は定期的なメンテナンスが行われないため、建物の老朽化が進行しやすくなります。屋根や外壁の劣化、雨漏り、シロアリ被害などが発生し、最悪の場合は倒壊する恐れも。このような状態の建物は、近隣住民や通行人にとって危険をもたらし、負傷者が出た場合は損害賠償も請求されるでしょう。

防犯上の問題

人の出入りがない空き家は、不法侵入者や犯罪者にとって格好の標的となります。放火や不法投棄、さらには犯罪の拠点として利用される可能性もあり、地域の治安悪化につながる恐れがあります。さらに「いわくつき物件」になってしまうと、将来的な活用も難しくなる可能性が高いです。

景観の悪化と近隣住民への影響

手入れが行われていない空き家は、雑草が生い茂り、外観が荒れ果ててしまいます。結果的に地域の景観が損なわれ、近隣住民の生活環境にも悪影響を及ぼします。また、空き家の存在が地域全体の資産価値を下げるケースも少なくありません。

税金や管理費用の負担

空き家であっても、所有している限り固定資産税や都市計画税などの税金が課せられます。加えて定期的な管理や清掃、必要な修繕などの費用が発生することも。これらの費用は、空き家を放置することで無駄な支出となり、ご自身の経済的負担を増大させます。

特定空家に指定されるリスク

2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、適切に管理されていない空き家は「特定空家」に指定される可能性があります。

特定空家に指定されると、自治体からの助言や指導、勧告、命令が行われ、最終的には強制的な解体や撤去が行われることも。勧告を受けた場合は、固定資産税の優遇措置が解除され、税負担が増加するリスクもあります。

そのまま売却する

空き家を現在の状態のまま、不動産会社に仲介を依頼して買主を探す方法です。建物の老朽化が進んでいても、リフォームをせずに売れる場合もあります。

そのまま売却するメリット

市場価格に近い金額で売却できる
通常の不動産市場で買主を募集するため、適正な価格で売却できる可能性が高まります。

リフォームや解体費用を抑えられる
そのままの状態で売却するため、解体費やリフォーム費用をかける必要がありません。築年数が浅い空き家や立地の良い物件は、そのまま売却してもスムーズに買主が見つかるのも珍しくありません。

買主の用途に応じた活用が可能
たとえば、リフォームを前提に購入する方や、賃貸物件として運用を考えている方など、幅広い購入希望者に売却できる点もメリットです。

注意点

・買主が見つかるまでに時間がかかる可能性がある
・物件の状態によっては価格交渉されることがある
・早く売りたい場合は「買取」も検討する必要がある

更地にすることを条件に土地を売却する

引渡しまでに建物を解体し、土地のみの状態にして売却する方法です。建物が老朽化していて買主がつきにくい場合や、土地の利用価値が高いエリアでは、土地として売却することで買い手がつきやすくなります。
更地にしたうえで売却をしなければならないと思うかもしれませんが、売却時は建物がある状態でも更地にすることを条件に販売することも可能です。

土地のみの状態で売却するメリット

土地としての価値が高まる
建物のリフォームが必要な場合、買主にとっては解体の手間や費用が負担となります。更地を条件に販売することで土地としての需要が高まり、スムーズな売却につながります。

建物の劣化によるマイナス要因がなくなる
外観や設備の老朽化が原因で買主が見つかりにくくなることがあります。土地のみであれば、そうしたマイナス要因が解消され、売却しやすくなります。

新築用地として売却できる
更地であれば、買主が自由に建築プランを立てることができるため、新築住宅を希望する方にとっても魅力的な物件となります。

注意点

・解体費用が発生するため、売却益が減少する可能性がある
・解体することで軽減措置が解除される
・立地の需要によっては、建物付きのままのほうが売却しやすいこともある

買取

不動産会社に直接売却する方法で、買主を探す手間がなく、短期間で現金化が可能な売却方法です。

買取のメリット

短期間で売却できる
仲介では、買主が見つかるまで数か月〜1年以上かかることもありますが、買取なら最短数日〜1か月程度で売却が完了するケースが多いです。

手間がかからない
仲介は内覧対応や価格交渉が必要ですが、買取では一度査定を受け、価格に合意すればすぐに売却できます。

残置物の処理やリフォーム不要
通常は、建物の清掃や不要品の撤去が求められることが多いですが、買取の場合はそのままの状態で売却できるため、手間や費用を削減できます。

注意点

・仲介に比べて売却価格が低くなる可能性がある
・価格よりもスピードを優先したい方向けの売却方法

どの売却方法を選ぶべき？

空き家の売却には、それぞれの状況に応じた適切な方法を選ぶことが大切です。

・「できるだけ高く売りたい」 → そのまま売却
・「老朽化が進んでいる」 → 更地を条件に土地を売却
・「早く売却したい」 → 買取を依頼

弊社では、仲介・買取のどちらも対応可能で、お客様のご希望に合わせた売却プランをご提案いたします。さらに、残置物の処理・解体についてもご相談可能で、空き家売却に関するすべての手続きを一括でサポートします。

「どの方法がいいかわからない…」という方も、お気軽にご相談ください！

仲介手数料

不動産会社に売却の仲介を依頼した場合、売買契約が成立すると仲介手数料が発生します。宅地建物取引業法によって上限額が定められており、売却価格に応じて以下のように計算されます。

・売却価格が200万円以下：売却価格×5％+消費税
・売却価格が200万円超～400万円以下：（売却価格×4％+2万円）+消費税
・売却価格が400万円超：（売却価格×3％+6万円）+消費税

たとえば、1,500万円で空き家を売却した場合、仲介手数料の上限は「（1,500万円×3%+6万円）=51万円」となり、消費税が加算されます。
ただし、2024年7月より仲介手数料の上限が変更され、物件の売買価格が800万円以下に限り、最大33万円（税込）を受け取ることができるようになっています。そのため、売買価格によって上限が異なる場合があることは念頭に置きましょう。

売却にかかる費用のなかでも大きな金額となるため、少しでも疑問があればすぐに確認するのが賢明です。弊社は仲介手数料についてもわかりやすく、そして丁寧に説明いたしますので安心してお任せください。

印紙税

売買契約書を作成する際、契約金額に応じた印紙税が必要となります。税額は契約書に記載されている契約金額によって異なります。

・1万円未満：非課税
・1万円以上50万円以下：200円
・50万円を超え100万円以下：500円
・100万円を超え500万円以下：1,000円
・500万円を超え1000万円以下：5,000円
・1000万円を超え5000万円以下：10,000円
・5000万円を超え1億円以下：30,000円
・1億円を超え5億円以下：60,000円

上記の数字を見てわかるように、契約金額が高ければ高いほど印紙税額も高まります。誤った金額の印紙を添付してしまっても、印紙は現金に交換することはできないので注意しましょう。

登記費用

売却に伴い「所有権移転登記」や「抵当権抹消登記」などの手続きが必要です。これらの登記手続きは通常、司法書士に依頼します。抵当権抹消登記の場合、司法書士への報酬として約15,000円〜30,000円程度、さらに登録免許税として不動産1件につき1,000円が必要となります。

ご自身で登記手続きを行うことも可能ですが、専門的知識を要し、少し複雑なため司法書士へ依頼するのが賢明です。なお弊社へご相談いただけますと、各専門家と連携しワンストップ対応でスムーズな売却を叶えます。

解体費用

老朽化が進んだ空き家や、市場価値を高めるために建物を解体して更地として売却する場合、解体費用が発生します。解体費用は建物の構造や大きさによって異なりますが、数十万円〜数百万円はかかるとされています。弊社は解体に関するご相談も可能ですので、まずはお気軽にお問い合わせください。

その他の費用

「測量費用」や「引越し費用」などは、ついつい忘れてしまいがちです。ただし、必ずしも必要というわけではないため、事前に不動産会社と相談して見積もりを取得することをおすすめします。

・測量費用：土地の境界を明確にするために測量が必要な場合
・残置物の処理費用：家財道具や不要物の撤去・処分にかかる
・引越し費用：売却後に新居へ移る場合
・ハウスクリーニング費用：物件をきれいにする場合
・リフォーム費用：設備のグレードを上げる場合

諸費用(仲介手数料、解体、測量など)を現金で準備しなければいけないと思われて空き家を放置している方もいるかと思います。諸経費を売却益から支払できることもありますので、名古屋　空き家・相続不動産売却センターにご相談ください。
お客様の不動産の状態やご希望に併せて、無理のないご提案をいたします。