不動産の瑕疵とは？！
2024-10-28
中古物件の購入を考えているけど、テレビとかで「瑕疵物件」などとよく聞くし不安・・・。
そんな方も多いのではないでしょうか。では、瑕疵物件とはどのようなもので、どんな種類があるのでしょうか。
中古物件の購入や新築物件の購入をお考えの方、是非一度参考にしてみてください。
とは言っても、『活字って読むのも大変・・・説明して！』という方は、
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- ｜不動産における「瑕疵」とはなにか？
- １．不動産における【かくれたる瑕疵】とは？
- ２．瑕疵の種類
- ①物理的瑕疵
- ②法的瑕疵
- ③心理的瑕疵
- ④環境の瑕疵
- ３． 瑕疵が発見された場合の対応方法
- ４．瑕疵保証責任と契約不適合責任
- ５．瑕疵に関するトラブル対策
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1.不動産における【隠れたる瑕疵】とは？
まず、「瑕疵（かし）」とは、【きず】【不具合】【欠損】という意味があります。
売買や賃貸物件に関して、通常の状態に比べて欠陥や問題がある状態を憂えます。
しかし、不動産の世界には【隠れたる瑕疵】という言葉があり、これは売買契約を締結した時点において買主が知らなかった瑕疵のことで、かつ買主が注意力を働かせたにもかかわらず発見できなかった【瑕疵】のことをさします。
この欠陥は見た目でわかるものだけでなく、購入者や利用者に損害や不利益をもたらすような状態も含まれます。
例えば中古住宅などの売買において、屋根の一部に欠陥があった為、引渡し後に雨漏りが発生したとします。
この場合、屋根の欠陥が「瑕疵」に該当します。
そして買い主が売買契約当時にこの欠陥があることを知らず、かつ買い主が注意力を働かせてもこの欠陥を発見することができなかったであろう場合に、この欠陥は「隠れたる瑕疵」に該当するのです。
2. 瑕疵の種類
不動産の瑕疵は大きく分けて以下の4種類に分類されます。
主に建物や設備の破損や不具合で、購入前に気づきにくい場合もあります。これらの瑕疵が存在すると、居住や使用が困難になったり、修理費用がかかるため、物の価値を下げることになります。
具体的には以下のようなケースが含まれます。
- ・建物の基礎や壁の亀裂
- ・水漏れや雨漏れ
- ・シロアリ被害などの構造の問題
●心理的瑕疵
物理的な損害や欠陥ではないが、過去の事件や事故が発生したなどの理由で心理的な抵抗が生じるものです。
具体的には以下の事例が含まれます。
- ・自殺や殺人などの事件が発生した物件
- ・以前の住人が事故死した部屋
- ・火災や自然災害で被害を受けた歴史のある物件
●法的瑕疵
不動産を使用する際に法的な制限がある場合、これを法的瑕疵と呼びます。
主に購入者が知らないうちに利用に制限がかかるケースが含まれます。
法の例法の瑕疵には、登記上、借地権や対抗権が残っているなども含まれます。
特に、第三者の権利が主張されると、所有者としての使用が制限される場合があるため、購入前にしっかり確認が必要です。
- ・接道義務を果たさない土地
- ・建築制限や用途制限が存在する土地
- ・共有持分であり自由に譲渡できない土地
●環境の瑕疵
物件自体に直接的な影響はないが、物件の周囲の環境が購入者にとって不利である場合を向きます。
近隣にゴミ処理施設がある、騒音や悪臭が発生する場所にある場所などが挙げられます。
そのため、物件の選択時に重要な要素です。
具体的には以下のようなケースが含まれます。
- ・周辺が騒音や不快の影響を受けている地域
- ・工場などの産業施設が近くにあり、健康や安全面での不安がある
- ・度重なる被害や地盤沈下に危険性がある。
3. 瑕疵が発見された場合の対応方法
隠れたる瑕疵が発見された場合は、売買契約書内の契約不適合責任の期間を確認し、期間内であれば売主と相談し、修繕や賠償を求める方法が一般的です。
場合によっては契約を解除することも可能です。
また、瑕疵賠償責任（または修正後の契約不適合責任）を踏まえ、損害賠償を請求することもできます。
4. 瑕疵保証責任と契約不適合責任
2020年の課題修正により、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」という形で変更されました。
契約不適合責任では、物件が内容契約に合わない場合、買主が修補請求や代金減額請求これにより、
購入者が求める内容を明確に伝えた上で契約することが重要となりました。
5.瑕疵に関するトラブル対策
不動産取引における瑕疵のトラブルを防ぐには、
- ①購入前に専門家による調査で事前に物理的瑕疵や法の瑕疵を徹底的に調査することで、トラブルを回避します。
- ②物件状況確認書・告知書を確認することで後の紛争を予防します。
- ③心理的瑕疵についての情報収集をし過去の記録について、不動産会社に確認することが重要です。
このように、不動産の瑕疵は物件の価値や取引の成功に大きく影響するため、事前の情報収集と適切な対応が事前です。
【瑕疵による影響と対策】
瑕疵の種類や程度に応じて、不動産の評価額に影響が出ることが多いです。
また、購入者が不快感を感じる心理的瑕疵なども、価格を大きく下げることになります。
販売主は事前に調査を行い、瑕疵を明確に開示することが必要です。
このように、不動産取引に関して瑕疵は重要な要素であり、トラブルを避けるために正確な知識と対応が求められます。
物件選びでは、物理的瑕疵だけでなく心理的・法的・環境的な要素も考慮するように物件を内覧する際は、
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この記事の執筆者
◇名古屋市西区在住 業界歴12年
◇保有資格:宅地建物取引士・相続診断士・空き家マイスター・不動産キャリアパーソン
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天野勝浩
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