【2025年版】名古屋市で相続税を軽減したい方へ！売却時の取得費加算の特例や計算例適用要件注意点を解説

取得費加算の特例とは何か

「取得費加算の特例」とは、相続や遺贈によって取得した不動産を売却する際、相続税のうち一定額を譲渡所得の取得費として加算でき、その結果、譲渡所得税（所得税）が軽くなる制度です。不動産を相続後に売却する際の税負担を和らげる目的で設けられています。

この制度が適用されるのは、相続または遺贈により取得した財産を対象とし、相続税が課税されていることが前提です。そして、相続開始の翌日から相続税の申告期限翌日を起算点として以後３年間、すなわち相続開始から最大で３年10か月以内に譲渡した場合が対象となります。期限を超えると適用されないため、売却のタイミングに注意が必要です。国税庁や税理士による解説でも、この３年10か月という点が強調されています。

名古屋市に限らず、日本全体の制度として適用されるもので、地域固有の制限はありません。ただし、不動産売却には時間がかかることが多いため、遺産分割協議を早めに終え、売却活動に着手するのがおすすめです。また、複数の不動産がある場合は、節税効果を比較し、有利な物件から売却を進めることも大切です。特に、取得費加算のメリットが高いものを優先すると効果的です。

取得費加算の特例の適用要件（相続税を軽減したい方へ、適用要件をわかりやすく整理）

取得費加算の特例を適用するには、以下の要件をすべて満たしていることが必要です。

不動産の売却による相続税軽減を狙う方は、ぜひチェックしてみてください。

まず、適用対象となるのは「相続や遺贈」によって取得した不動産に限られます。このため、生前贈与や自己購入した財産では、この制度を利用することはできません。相続税法の特例に基づくルールに注意しましょう（国税庁）です。

次に、その財産を取得した方が相続税を負担していることが必要です。基礎控除や配偶者控除、小規模宅地等の特例などにより相続税が課税されず0円となっている場合は、この特例の節税効果を受けることはできません（税理士・メディア等）です。

最後に、売却のタイミングが重要です。相続開始日の翌日から数えて、相続税の申告期限（相続開始から10か月以内）を経た翌日以降、さらに3年を足した期間が適用可能期間です。つまり、およそ3年10か月以内に売却を完了する必要があります。この期限を過ぎてしまうと、他の要件を満たしていても特例を受けられなくなるので注意してください（国税庁ほか）です。

ご不安な場合は、お気軽に名古屋市西区の不動産会社名古屋　空き家・相続不動産売却センターへご相談ください。

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計算例で理解する取得費加算の特例

名古屋市の不動産売却を想定し、取得費加算の特例を数字でリズミカルに確認してみましょう。まずは簡単な数字設定で、算出の仕方を見ていきます。

【① 取得費加算の算出式】
取得費に加算できる相続税額は、以下の式で求まります。
取得費加算額 ＝ 支払った相続税額 × 譲渡した財産の相続税評価額 ÷ 相続した財産の合計評価額

【② 計算例（表で整理）】
以下は、数字を用いたシンプルな例です。

この設定を式にあてはめると、取得費加算額は以下のとおり計算できます。

取得費加算額 ＝ 6,300万円 × 8,000万円 ÷ 2億円 ＝ 2,520万円

【③ 譲渡所得の比較】
この取得費加算を加えた場合と加えない場合で譲渡所得を比べると、次のようになります。

• 特例適用あり：譲渡所得＝1億円−（5,000万円＋2,520万円＋350万円）＝2,130万円
• 特例適用なし：譲渡所得＝1億円−（5,000万円＋350万円）＝4,650万円

【④ 譲渡所得税の影響】
長期譲渡（所有期間5年超）の税率を20.315％とすると：

• 特例適用あり：2,130万円 × 20.315％ ≒ 432万7千円
• 特例適用なし：4,650万円 × 20.315％ ≒ 944万6千円
→ 約510万円の税金軽減効果です

このように、取得費加算の特例を使うことで譲渡所得と税負担が大きく下がり、節税効果が実感できます。

特例適用時の注意点と専門家活用のすすめ

取得費加算の特例を活用する際には、いくつか気を付けたい点があります。まず、不動産が複数ある場合、どの財産に特例を適用するか、優先順位を明確にしておきましょう。不動産の売却には通常数か月は要するため、期限ぎりぎりに売り始めると、希望価格で売れずに特例が使えなくなることもあります。

次に、代償分割がある場合には要注意です。代償分割とは、ある相続人が不動産を取得し、他の相続人に金銭を支払って調整する方法ですが、この場合、取得費加算の額を計算するときに調整が必要となります。この調整により、特例の節税効果が目減りすることもあるため、その点をよく理解しておくことが重要です。

さらに、確定申告時に必要となる書類は、以下のようなものです。これらをきちんと揃えて申告することが、特例適用の前提となります。表にまとめて整理しました。

最後に、税務の扱いは複雑になりやすく、ミスがあると節税どころか、後で修正申告を求められることもあります。特に複数財産の譲渡や代償分割のような複雑な相続形態が絡む場合は、税理士・司法書士などの専門家に相談することで安心です。適切な手続きや申告方法をアドバイスしてもらえますし、万が一の際にも頼りになります。ご不安な場合は、お気軽に名古屋市西区の不動産会社名古屋　空き家・相続不動産売却センターへご相談ください。

弊社では、各専門家と連携しておりますので、無料で有能な税理士や司法書士等をご紹介しております。

また連携しながら売却まで進めて参りますので、スピーディかつ手間なく進めすことが可能です。

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まとめ

本記事では、相続した不動産を売却した際に利用できる取得費加算の特例について解説しました。この特例は、相続税を支払った財産を一定期間内に売却した場合、その相続税額の一部を譲渡所得の取得費として加算でき、結果的に譲渡所得税の負担を軽減するものです。適用を受けるためには、いくつかの要件を満たす必要があり、譲渡時期や対象財産の取扱いなど注意したい点も多くあります。計算例を交えて仕組みや効果を紹介しましたが、正確な適用判断や申告には専門家の助言が不可欠です。わずかな違いで税額が大きく変動することもあるため、少しでも悩みや疑問が生じた場合は、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

名古屋市西区・中村区・北区・北名古屋市の不動産については不動産の専門家名古屋　空き家・相続不動産売却センターにご相談ください！！各専門家と連携しスムーズな売却プランをご提案致します。

早期のご売却希望や、ご近所に知られずに売却したい方には、当社での物件買取もおこなっておりますのでご相談ください。

この記事の執筆者

このブログの担当者 
天野 勝浩

◇名古屋市西区在住　業界歴13年
◇保有資格:宅地建物取引士・相続診断士・空き家マイスター・不動産キャリアパーソン

空き家の処分や相続案件を多くご相談いただいている

名古屋市西区の不動産会社です。

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