マンション査定はどこを見る？築年やポイントを【名古屋空き家・相続不動産売却センター】がご紹介

物件の物理的特徴と査定への影響

マンションの査定額は、物件の物理的な特徴によって大きく左右されます。では、何を見ているのでしょか。ずばり、査定する側は「購入希望者」の視点でその物件を確認します。

不動産担当者は売却マンションについて購入希望者に聞かれた際に、正確かつ的確にこたえる義務がある為、購買意欲を下げない為に細心の配慮と準備が必要になるのです。

査定をする際、不動産会社の担当者も初めて物件を見るため、条件としては【購入者とほぼ同じ感覚】なのです。

ですので担当者が気になったポイントは、ほぼ購入希望者も気になるポイントになるでしょう。

以下に、主な要素とその影響を詳しく解説します。

築年数と耐震性

築年数は、マンションの価値を評価する際の重要な指標です。あらかじめ、簡易査定時にデータで把握していますので、それ相応の建物や部屋であれば問題ありません。

一般的に、築年数が新しいほど査定額は高くなる傾向にあります。

しかし、耐震性も同様に重要です。1981年6月以降に建築確認を受けた建物は新耐震基準に適合しており、耐震性が高いと評価されます。築年数が古くても、耐震補強工事が行われている場合は、査定額にプラスの影響を与えることがあります。

基本的に【新耐震基準】であるかどうかが問題となります。

売却予定のマンションの耐震を知りたい場合は、マンション購入時の書類にある【建築確認証】の交付日で判断できます。

では、どのくらい下がるのか？？

一般的な下落の目安としては、新築時の価格に対して築１０年で約１－２割、２０年で購入時の約５－６割まえで下がる傾向にあります。

ただし、築年が古いからと言って売れないわけではありません。

購入希望者は、予算に合わせて中古マンションを選んでいますので、【自分たちにとって最善】と思える物件を探しているのです。

室内状況とリフォーム履歴

室内の状態は、査定額に直接的な影響を及ぼします。清潔で手入れが行き届いている物件は、高く評価される傾向にあります。築年が古いからといって、マンション売却のハードルになるとは限りません。

築年が浅いはずなのに、普通よりも建物や室内の劣化や汚れが目立つケースのが問題です。

また、リフォーム履歴も重要です。特に、キッチンやバスルームなどの水回りのリフォームが行われていると、査定額が上昇する可能性があります。ただし、リフォームの内容や質によって評価が異なるため、詳細な情報を提供することが望ましいです。

劣化には以下のようなものがあげられます。

• ・剥がれ・・・・クロス（壁紙）の一部がベロンと剥がれている
• ・汚れ・・・・・壁や床の汚れがひどく、掃除で取れないレベル
• ・日焼け・・・・西日などで床材や壁材が日焼けをして、茶色く変色している
• ・臭い・・・・・長年の生活臭やタバコ・ペットの臭いがクロスや部屋に染みついている
• ・水あと・・・・天井からの水漏れ、またはカビなどの痕跡が残っている

間取り、方角、管理費

間取りや方角、管理費も査定額に影響を与える要素です。以下の表にまとめました。

これらの要素を総合的に考慮し、物件の価値を正確に評価することが重要です。査定を依頼する際には、これらの情報を詳細に伝えることで、より適切な査定額を得ることができます。

周辺環境と査定額の関係

マンションの査定額は、物件自体の特徴だけでなく、周辺環境も大きく影響します。特に、立地条件や周辺施設、交通アクセスなどは、査定時に重要な評価ポイントとなります。

以下に、周辺環境が査定額に与える主な影響をまとめました。

これらの要素を総合的に評価することで、マンションの査定額が決定されます。周辺環境の良し悪しは、物件の価値を大きく左右するため、売却を検討する際には、これらのポイントを十分に考慮することが重要です。

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売却理由と瑕疵の開示が査定に与える影響

マンションを売却する際、査定額に影響を及ぼす要素は多岐にわたります。その中でも、売却理由と物件の瑕疵（かし）の開示は、特に重要なポイントとなります。これらがどのように査定額に影響するのか、詳しく見ていきましょう。

まず、売却理由についてです。売却理由が明確で、かつポジティブなものであれば、買い手に安心感を与え、査定額に好影響を及ぼすことがあります。例えば、家族構成の変化や転勤など、前向きな理由での売却は、物件の価値を下げる要因とはなりにくいです。

一方、物件に瑕疵がある場合、その開示は法律上の義務となっています。瑕疵には以下のような種類があります：

特に、心理的瑕疵がある物件は、一般的に市場価値が下がる傾向にあります。

例えば、名古屋市内での事例では、事故物件や心理的瑕疵物件は、相場よりも2～3割、場合によっては5割程度価格が下がることが報告されています。

瑕疵を隠して売却を進めると、後にトラブルの原因となり、契約不適合責任を問われる可能性があります。そのため、物件の瑕疵は正直に開示することが重要です。開示することで、買い手も納得の上で購入を検討でき、結果的にスムーズな取引につながります。

査定時に注意すべきポイントとして、物件の現状を正確に把握し、必要な修繕や改善を行うことが挙げられます。また、売却理由や瑕疵の内容を明確に伝えることで、信頼性の高い査定結果を得ることができます。これらの対策を講じることで、査定額の低下を最小限に抑え、円滑な売却活動を進めることが可能となります。

まとめ

マンションの査定は築年数や耐震性、室内の状態やリフォーム履歴、間取りや方角といった物理的特徴だけでなく、立地条件や周辺環境、騒音、日当たり、近隣施設や交通アクセスなど多面的に評価されます。そして、売却理由や物件の瑕疵といった情報の開示状況も重要な判断材料となります。正確な査定と納得のいく売却を目指すには、これらすべての評価ポイントについて事前に把握し、必要な対策を講じることが大切です。しっかりと準備を整えたうえで査定に臨むことで、より良い条件での売却が期待できます。

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この記事の執筆者

このブログの担当者 
天野 勝浩

◇名古屋市西区在住　業界歴13年
◇保有資格:宅地建物取引士・相続診断士・空き家マイスター・不動産キャリアパーソン

空き家の処分や相続案件を多くご相談いただいている

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