1．今回のケース「築40年・測量なしの実家」とは？

今回のテーマは、例えば次のような実家です。

このような物件は、名古屋市西区や北名古屋市でも珍しくありません。

そして、このタイプの不動産で大切なのは、「最初にお金をかけすぎないこと」です。

測量、解体、リフォーム、残置物処分などを先に行ってしまうと、売却価格が上がっても費用を回収できないケースがあります。

2．売却前にまず確認する5つのポイント

築40年の実家を売却する場合、査定時に特に確認したいのが次の5点です。

特に「測量なし」の物件では、境界が確認できるのか、境界標が残っているのか、越境などがないかを確認することが重要です。

中古住宅の売却では、境界や実測図などを確認し、境界が不明な場合や越境がある場合は媒介業者に相談することが推奨されています。

 3．STEP1｜まずは現地確認・無料査定

最初に行うのは、もちろん「査定」です。

ただし、築40年の実家の場合、机上査定だけでは判断しにくいことがあります。

実際に現地を見て、土地・建物・道路・周辺環境まで確認することが重要です。

現地で確認したいポイント

・建物の外観・屋根・外壁の状態

・室内の劣化状況

・残置物の量

・駐車スペース

・前面道路の幅

・隣地との境界

・越境物の有無

・日当たりや周辺の建物

・駅、学校、公園、買い物施設までの距離

・周辺で現在売りに出ている物件

ここまで確認して、初めて「この物件ならどんな買主が考えられるか」が見えてきます。

 4．STEP2｜測量なしで売れるかを判断

測量を検討したほうがよいケース

・隣地との境界が不明確

・境界標がほとんど確認できない

・土地の形状が複雑

・過去に境界トラブルがあった

・土地面積が売却価格に大きく影響する

・買主から確定測量を求められた

測量前に一度相談したほうがよいケース

・相続したばかりの実家

・古家付き土地として売却したい

・できるだけ費用をかけたくない

・早く売却したい

・土地の境界がある程度確認できる

測量費用は物件によって異なるため、「測量した場合の費用」と「測量しない場合の売却方法」を比較してから決めることをおすすめします。

 5．STEP3｜「古家付き土地」として売り出す

築40年程度になると、「建物を解体して更地にしたほうが売れるのでは？」と考える方も多いでしょう。

しかし、これも物件によって答えが違います。

ただし、解体すると建物がなくなるため、税金などを含めた資金計画も確認する必要があります。

「解体したほうが売れる」と決めつけず、まず現在の状態で査定を受けることがポイントです。

6．STEP4｜買主がチェックするポイント

売主が「築40年だから古い」と気にしていても、買主の見方は少し違います。

買主が実際に気にするのは、次のような部分です。

つまり、建物の築年数だけで物件の価値が決まるわけではありません。

7．STEP5｜名古屋市西区の周辺環境・学校・公園も買主は見ている

名古屋市西区の交通・生活環境

名古屋市西区は名古屋市の北西部に位置し、庄内川が区内を流れています。

地下鉄鶴舞線の庄内通・浄心・庄内緑地公園など、駅を利用できる地域があるほか、名鉄線や上小田井方面へのアクセスもあります。

物件によって最寄り駅は異なるため、売却時には単純な「西区」という区分ではなく、実際の住所から最寄り駅・バス停までの距離を確認することが大切です。

学校情報も売却価格に関係する？

名古屋市西区には19の学区があり、町名によって通学する小学校・中学校が決まります。名古屋市も西区の学区情報と通学区域を公開しています。

特にファミリー層が購入する可能性がある戸建てでは、

・どの小学校になるのか

・中学校はどこになるのか

・学校までの通学距離

・通学路周辺の道路状況

などを確認することがあります。

公園・子育て環境

名古屋市西区の代表的な公園の一つが庄内緑地です。

約3.5haの芝生広場を中心に、わんぱく広場、バラ園、ピクニック広場、サイクリングコース、ボート池、テニスコート、陸上競技場などが整備されています。地下鉄鶴舞線「庄内緑地公園」駅の2番出口からすぐというアクセスも特徴です。

また、西区では庄内緑地周辺を歩く約8.6kmの散策コースも紹介されており、地域の歴史や寺社などを楽しめる環境があります。

8．STEP6｜買主から問い合わせ→内覧→購入申込み

販売を開始すると、購入希望者から問い合わせが入ります。

ここからは、一般的に次のような流れになります。

築40年の住宅の場合、買主から「建物をどうする予定ですか？」と聞かれることもあります。

そこで、「リフォームして住む」「建物を解体して新築する」「土地として利用する」など、さまざまな可能性を説明できると、購入検討が進みやすくなります。

9．STEP7｜売買契約から引渡しまで

購入申込みの条件がまとまったら、売買契約へ進みます。

一般的には、

・売買条件の確認

・重要事項説明

・売買契約

・手付金の受領

・残置物などの整理

・引渡し準備

・残代金の受領

・所有権移転・物件引渡し

という流れになります。

測量なしの場合は、契約前に土地の面積、境界、契約条件などについて、売主・買主双方が十分に確認することが特に重要です。

公簿売買では、実測面積との差があっても売買代金を変更しないなどの条件が契約内容になることがあるため、契約前に内容をしっかり確認することが大切です。

 10．名古屋市西区の地価・人気エリアをどう見る？

「名古屋市西区の地価は上がっているの？」という質問もよくあります。

2026年のデータでは、名古屋市西区の公示地価平均は約31万7,552円/㎡、前年比+2.85％となっています。住宅地平均は約20万2,588円/㎡で、前年比+2.11％です。

「名古屋市西区だから高く売れる」と単純に考えるのではなく、その物件を実際に欲しいと思う買主がいるかという視点が大切です。

 11．相続した実家なら「相続登記」も確認

今回のような「実家をそのまま売却」というケースでは、相続登記の確認も非常に重要です。

2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請をすることが原則として必要です。正当な理由なく申請を怠った場合は10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

相続登記そのものについては司法書士などの専門家への相談も必要になりますが、不動産会社に売却相談をする段階で、必要な確認事項を整理しておくとスムーズです。

もちろん、実際の期間は物件の価格、状態、販売方法、買主の有無、測量や相続手続きの状況によって変わります。

12．よくある質問

Q．築40年でも高く売れる可能性はありますか？

あります。築年数だけで価格が決まるわけではありません。土地の立地、駅距離、土地形状、道路条件、周辺環境などによって評価は変わります。

Q．測量していない土地は売れませんか？

必ずしも売れないわけではありません。境界や面積、契約条件などを確認したうえで、測量の必要性を判断します。

Q．古い家具が大量に残っています。片付けてから売るべきですか？

必ずしもすべて片付けてからである必要はありません。残置物の量や内容を確認し、売却方法と合わせて処分方法を検討することができます。

Q．解体して更地にしたほうが高く売れますか？

物件によります。解体費用をかけても売却価格が大きく上がらないケースもあるため、解体前に査定を受けることをおすすめします。

Q．北名古屋市の実家も相談できますか？

はい。北名古屋市の空き家・中古住宅・土地・相続不動産の売却についてもご相談いただけます。

13．まとめ｜測量なし・築40年でも、まずは売却方法を相談

築40年の実家、しかも測量をしていない土地だからといって、最初から「売れない」と考える必要はありません。

重要なのは、現地・土地・建物・境界・道路・周辺環境・相場を総合的に確認して、その物件に合った売却方法を選ぶことです。

この記事の執筆者

このブログの担当者 
天野 勝浩

◇名古屋市西区在住　業界歴14年
◇保有資格:宅地建物取引士・相続診断士・空き家マイスター・不動産キャリアパーソン

空き家の処分や相続案件を多くご相談いただいている

名古屋市西区の不動産会社です。

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