1．離婚すると共有名義の不動産はどうなる？

夫婦で購入したマイホームが共有名義になっている場合、離婚したからといって、自動的にどちらか一方の名義になるわけではありません。

不動産の売却や名義変更を考える際には、登記上の所有者、持分割合、住宅ローンの契約内容などを確認する必要があります。

なお、登記上の持分割合と、離婚時の財産分与で最終的にどのように財産を分けるかは、必ずしも同じ問題ではありません。婚姻中に形成した財産の内容や購入資金、夫婦間の合意などを踏まえて検討します。

まずは登記事項証明書と住宅ローンの契約内容を確認することが、解決への第一歩です。

2．共有名義の不動産で起こりやすい5つのトラブル

① どちらか一方が売却に反対している

一方は売却して現金化したいのに、もう一方は住み続けたいと考えているなど、希望が一致しないことがあります。家全体を売却するには、原則として共有者全員の協力が必要です。

② 住宅ローンが残っている

住宅ローンが残っている場合、売却価格だけでなく、ローン残債や金融機関の担保権抹消条件などを確認する必要があります。売却すれば必ずローンを完済できるとは限りません。

③ 売却代金の分け方が決まらない

登記上の持分割合、住宅購入時の資金負担、住宅ローンの返済状況、財産分与の合意などを整理しないと、売却後のお金をめぐって争いになる可能性があります。

④ 離婚後も共有名義のままになっている

離婚後も共有状態が続くと、固定資産税や維持管理費、修繕費の負担について話し合いが必要になります。将来売却したいと思ったときに、相手との連絡や合意形成が難しくなることもあります。

⑤ 相手と連絡が取れない・話し合いが進まない

共有者の協力が得られない場合、通常の売却手続きを進められないことがあります。話し合いが難しい場合は、弁護士などの専門家に解決方法を相談することも検討しましょう。

3．離婚時に不動産を売却・現金化する3つの方法

名古屋市・北名古屋市の共有名義不動産を離婚に伴って整理する場合、主に次の方法が考えられます。

4．住宅ローンが残っている家は売却できる？

離婚時の不動産売却で、特に注意したいのが住宅ローンです。

住宅ローンが残っていても売却を検討できますが、通常は売却代金などでローンを完済し、金融機関の担保権を抹消できることが重要です。

例えば、売却価格が2,800万円、住宅ローン残債が2,400万円だった場合、差額は400万円です。ただし、ここから仲介手数料などの売却諸費用を差し引く必要があるため、400万円がそのまま手元に残るわけではありません。

一方、売却価格が2,200万円でローン残債が2,500万円の場合は、単純計算でも300万円の不足が生じます。

売却前に査定価格とローン残高を確認し、金融機関にも相談することが大切です。

5．売却代金は夫婦でどう分ける？

不動産を売却した後のお金をどのように分けるかは、離婚時の重要な問題です。

ここで注意したいのは、登記上の持分割合と、離婚に伴う財産分与の取り決めは、必ずしも同じものではないという点です。

夫婦が婚姻中に協力して形成した財産については、個別の事情を踏まえて財産分与を検討します。購入資金の負担、相続や贈与によって取得した財産、住宅ローンの状況なども確認が必要です。

不動産の売却益がある場合でも、税金や諸費用によって実際に分けられる金額は変わります。また、居住用財産の3,000万円特別控除などの税制上の特例は、適用要件を満たすか個別に確認する必要があります。

財産分与の合意内容や税金の扱いに不安がある場合は、弁護士や税理士などに相談しましょう。

名古屋空き家・相続不動産売却センター（運営：ウエステート）でも無料で弁護士のご紹介をしておりますので、是非ご活用ください！

6．離婚時の不動産売却をスムーズに進める手順

共有名義の不動産を売却する場合は、順番に状況を整理していくことが大切です。

話し合いが難しい場合でも、まずは不動産の価値やローン残債を把握しておくと、今後の選択肢を整理しやすくなります。

7．不動産を高く売りたいときの注意点

離婚に伴って不動産を売却する場合でも、できるだけ良い条件で売りたいと考えるのは自然なことです。

① 査定価格の根拠を確認する

査定額だけで判断せず、近隣の成約事例、物件の状態、売却にかかる期間の見込みなどを説明してもらいましょう。

② 仲介と買取を比較する

高く売ることを優先するなら仲介、売却期間を重視するなら買取も選択肢になります。ただし、物件や市場の状況によって結果は異なります。

③ 売却前に高額なリフォームや解体をしない

リフォームや解体にかけた費用を、必ずしも売却価格に上乗せできるとは限りません。実施する前に不動産会社へ相談しましょう。

④ 共有者間で条件を整理しておく

売出価格や値下げの判断、売却時期などについて、可能な範囲で事前に確認しておくと、手続きを進めやすくなります。

8．名古屋市・北名古屋市で不動産会社を選ぶポイント

名古屋市や北名古屋市で離婚に伴う不動産売却を考えるなら、地域の不動産事情に詳しく、共有名義や住宅ローンなどの事情を丁寧に確認してくれる不動産会社を選ぶことが大切です。

名古屋市の不動産会社を探す際、「売却に強い」「相続不動産に強い」「空き家売却に詳しい」といった点も、相談先を検討する際の判断材料になります。

ただし、離婚時の共有名義不動産では、不動産会社だけで解決できない法律上の問題もあります。売却実務と法律・税務の問題を区別して、必要に応じて専門家と連携することが重要です。

9．離婚時の不動産売却に関するよくある質問

Q．離婚すれば共有名義の家は自動的に売却されますか？

いいえ。離婚しただけで不動産が売却されたり、名義が自動的に変更されたりするわけではありません。共有名義の家全体を売却する場合は、原則として共有者双方の協力が必要です。

Q．相手が売却に反対していても家を売れますか？

共有名義の不動産全体を通常の方法で売却するには、原則として共有者全員の協力が必要です。話し合いがまとまらない場合は、弁護士に相談して解決方法を検討しましょう。

Q．住宅ローンが残っていても売却できますか？

売却を検討することはできます。売却代金などでローンを完済できるか、金融機関の担保権抹消条件を満たせるかなどを確認する必要があります。

Q．不動産の売却代金は必ず持分割合どおりに分けるのですか？

登記上の持分割合は重要ですが、離婚時の財産分与は個別の事情や夫婦間の合意などを踏まえて検討します。売却代金の分配については、必要に応じて弁護士や税理士に相談してください。

Q．離婚前と離婚後、どちらに売却したほうがよいですか？

一律にどちらがよいとはいえません。住宅ローン、財産分与の合意、税制上の特例、共有者間の協力状況などによって異なります。売却時期を決める前に、不動産会社や必要な専門家へ相談しましょう。

Q．北名古屋市の共有名義不動産も相談できますか？

北名古屋市の土地・戸建て・マンションなどの不動産売却についてもご相談ください。共有名義や住宅ローンなどの状況を整理し、売却を検討するための価格査定や方法の比較から始めることができます。

10．まとめ｜共有名義の不動産は早めの相談が大切

離婚に伴う共有名義の不動産売却では、夫婦双方の合意、住宅ローンの残債、登記上の持分、売却代金の分配など、確認すべきことが多くあります。

売却方法には仲介・買取・一方が取得する方法などがあり、どれが適しているかは物件や夫婦それぞれの事情によって異なります。

名古屋市・北名古屋市で共有名義の戸建て、マンション、土地の売却を検討している方は、まず現在の不動産価値を確認することをおすすめします。

名古屋空き家・相続不動産売却センター（運営：ウエステート）では、名古屋市西区を中心に、名古屋市・北名古屋市周辺の不動産売却についてご相談をお受けしています。

この記事の執筆者

このブログの担当者 
天野 勝浩

◇名古屋市西区在住　業界歴14年
◇保有資格:宅地建物取引士・相続診断士・空き家マイスター・不動産キャリアパーソン

空き家の処分や相続案件を多くご相談いただいている

名古屋市西区の不動産会社です。

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