【名古屋市西区の借地権付き建物】相続は可能？基礎知識や売却時の注意点も解説

借地権付き建物とは何か（基礎知識）

借地権付き建物とは、他人の土地に建物を所有するための土地使用権が設定されている建物のことを指します。

借地権には大きく分けて「地上権」と「賃借権」の二種類があり、一般的に多く用いられているのが賃借権です。地上権は物権として強い権利で、地主の承諾なしに譲渡や抵当権設定が可能な一方、賃借権は使用に際して地主の承諾が必要な場合が多く、登記にも制限があります。

●地上権とは、建物や工作物、竹木（樹木や竹）を所有する目的で、他人の土地を使用できる権利のことです。

地上権は民法第265条に規定されており、借地権の一種とされています。

●賃借権とは、賃貸借契約に基づいて、借り主が不動産（土地や建物など）を使用・収益できる権利のことです。この権利は、借り主が貸し主に賃料を支払うことを前提としています。

また、借地権には「普通借地権」と「定期借地権」があります。普通借地権は、契約期間終了後も借地人からの更新請求があれば、正当な理由がない限り契約は更新され、契約終了時には建物の買取請求も可能です。

これに対し、定期借地権は契約期間が明確に定められており、更新は原則として認められず、建物の買取請求もできず、契約終了時には更地にして土地を返さなければなりません。

以下の表は、両者の違いを整理したものです。

なお、名古屋市西区においても、これらの借地権付き建物は都市部の土地が限られる区域で一定数見られる傾向があります。特に普通借地権は借地人にとって長期的な利用が可能で安定性が高いため、相続を含めた将来的な資産管理を重視する方には関心が高いと考えられます。

専門用語ばかりで、とても難しく苦手に思う方もいることでしょう。そんな時は名古屋市西区の不動産の専門家名古屋　空き家・相続不動産売却センターにご相談ください。

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借地権付き建物は通常どおり相続できますか（相続手続き）

借地権付きの建物も、被相続人が有していた全ての権利義務とともに相続人に承継されますので、借地権も相続の対象となります。法的に見ても、相続によって借地権を取得する場合、地主の承諾は不要であり、名義変更料（譲渡承諾料）も原則として発生しません。ただし、相続とは別に遺言で法定相続人以外の第三者に譲る場合は、地主の許可が必要となりますので注意が必要です。

相続により取得した借地権を正しく承継するためには、相続人間の遺産分割協議を経たうえで、法務局への名義変更登記（相続登記）を行うことが望ましいです。戸籍謄本や遺産分割協議書、被相続人の除籍謄本などが必要書類として一般的に求められます。司法書士に依頼することで、これら書類の取得から登記申請までをスムーズに進めることも可能です。

令和６年（2024年）４月からは、不動産の相続登記が義務化されており、相続により所有権を取得したことを知った日、あるいは遺産分割成立後の日からそれぞれ3年以内に登記申請を行う必要があります。申請を怠ると、正当な理由がない限り10万円以下の過料が科されるおそれがあります。相続登記には「相続人申告登記」という制度もあり、遺産分割が未了の場合でも、相続人であることを法務局に届け出ることで手続き義務を果たせます。

以下に、相続手続きの流れをまとめました。

相続時・相続後における注意点（地主対応とトラブル回避）

借地権付き建物を相続すると、相続人には法的に地主への承諾や名義変更料の支払い義務はありません。これは相続は「譲渡」ではないため、承諾料が発生する根拠がないためです。しかし、少額であれば支払うことで円滑な関係を維持できる場合もあり、ケースに応じた柔軟な対応が望ましいとされています 。

地代の改定については、相続を理由とする地主からの値上げ要求は法的に応じる必要はありません。ただし、土地の固定資産税上昇や近隣相場との乖離が原因であれば、地主が地代の増額を請求できる「地代等増減請求権」を行使する可能性があります。この場合は契約内容や法的根拠を確認したうえで対応を考えるべきです 。

建て替えや増改築、売却などを検討する際には、借地契約の内容に「地主の承諾が必要」と明記されている場合があります。承諾が得られない場合は、相場として建て替え・増改築に承諾料として借地権価格の3～5％程度、売却の場合には同じく10％程度を支払うことが一般的です 。そのため、事前に契約書類をよく確認し、事前交渉や代理人の相談によってトラブル防止に努めましょう。

こうした複雑な地主対応や法的判断を要する場面では、司法書士や弁護士といった専門家に依頼するメリットが大きいです。専門家に相談することで、精度の高い対応が可能になるだけでなく、手続きや交渉の負担を大幅に軽減できます 。

相続後の借地権付き建物の活用法と売却の流れ

相続後に借地権付きの建物を活用または売却する際には、地主の承諾が必要となる点が最も重要です。借地権の種類によりますが、通常の借地権（賃借権）の場合は譲渡時に地主の承諾を得なければなりません。そのうえで、譲渡承諾料として借地権価格のおよそ十パーセントが相場とされています。

売却の主な流れは以下の通りです：

また、売却のほかにも、地主に借地権の買取を相談する方法があります。譲渡承諾料が不要になることもあり、地主にとっても土地の利用が自由になるメリットがあるため、円滑な交渉が期待できます。

定期借地権の場合は少々複雑です。相続税評価では、借地権者に帰属する経済的利益や契約の残存期間に応じた評価が行われます。残存期間が長いほど評価額が高くなり、短いと評価額は低下します。例えば残存期間が短い場合、評価が大きく下がる点に注意が必要であり、特に相続税の申告や節税対策として用いる場合は、不動産の専門家名古屋　空き家・相続不動産売却センターにご相談下さい。

まとめ

借地権付き建物は、土地と建物の権利関係が複雑であるため、相続や売却時にはさまざまな注意点が求められます。借地権の種類や契約内容、相続手続きの方法など、正しい知識が重要です。特に名古屋市西区のような都市部では、地主との関係性にも配慮が欠かせません。適切な相続登記や名義変更を速やかに行い、トラブル防止のためにも専門家の助言を活用しましょう。安心して資産を守る第一歩として、正しい手続きと活用方法を知っておくことが大切です。名古屋市西区・中村区・北区・北名古屋市の不動産については不動産の専門家名古屋　空き家・相続不動産売却センターにご相談ください！！各専門家と連携しスムーズな売却プランをご提案致します。

早期のご売却希望や、ご近所に知られずに売却したい方には、当社での物件買取もおこなっておりますので疑問や不安があれば、ぜひお気軽にご相談ください。

この記事の執筆者

このブログの担当者 
天野 勝浩

◇名古屋市西区在住　業界歴13年
◇保有資格:宅地建物取引士・相続診断士・空き家マイスター・不動産キャリアパーソン

空き家の処分や相続案件を多くご相談いただいている

名古屋市西区の不動産会社です。

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