名古屋市で実家を売却する際の税金は？税金対策や注意点もまとめて解説

名古屋市で実家を売却する際に発生する主な税金の種類と基本概要

実家売却にかかる税金は、主に「相続税」「登録免許税」「印紙税」「譲渡所得税（所得税＋住民税）」の四つに分けられます。

まず、相続税についてです。相続税は、遺産の総額から基礎控除額を差し引いた課税遺産総額に対して課されます。基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」という計算式で求められます 。法定相続人とは、民法に定められた配偶者や子ども、父母などのことを指します 。

次に、登録免許税と印紙税ですが、相続登記時には登録免許税が、売買契約書作成時には印紙税が発生します。登録免許税は「固定資産税評価額×税率」で計算され、税率は登記の種類によって異なります（一例として0.4％前後が一般です）。印紙税は、契約金額の区分に応じた定額の印紙を貼付することで納税する形式です。

最後に譲渡所得税（所得税＋住民税）です。不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合に課税されます。譲渡所得は「売却価格－取得費－譲渡費用」で算出され、そこに税率を乗じて税額を計算します。税率は所有期間が5年以下（短期譲渡）の場合と、5年超（長期譲渡）の場合で大きく異なり、税率の合計は約39.63％（短期）または約20.315％（長期）となります 。

譲渡所得税の計算方法と特別控除・取得費加算などの節税制度について

実家を売却する際に負担が生じる譲渡所得税については、以下のように計算します。

次に、主な節税制度についてご紹介します。

• ●空き家の3000万円特別控除
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  ●被相続人が一人で居住していた住宅等を相続し、相続開始の翌日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却した場合、譲渡所得から最大3000万円控除できます。名古屋市では相続人が3人以上なら控除額が1人あたり2000万円となります 。
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• ●相続税の取得費加算の特例
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  ●相続税を申告・納税した財産を、相続開始の翌日から3年10か月以内に売却すれば、支払った相続税の一部を取得費に加算できます。譲渡所得の圧縮に効果的な制度です 。

なお、上記２つの特例（空き家3000万円控除と取得費加算）は併用できませんので、どちらを使うか慎重に検討してください 。

難しいなと感じたら、名古屋市西区の不動産会社名古屋　空き家・相続不動産売却センターにご相談ください。弊社は各専門家と連携しておりますので、税のことから残置物処理や解体・売却まで全てご対応させていただきます。

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登録免許税・印紙税・消費税などのその他税制上の注意点と節税ポイント

実家を売却する際に見落としがちな税務上の留意点と、節税につながるポイントを整理します。どなたにとっても分かりやすいよう、具体例や表を交えて丁寧に解説いたします。

まずは登録免許税に関してです。相続登記のためには、固定資産税評価額に対して概ね0.4％の税率が適用されます。名古屋市内の固定資産税評価額に基づいた金額で計算されますので、評価額を事前に確認しておくことが肝要です。なお、通常は被相続人から相続人への名義変更で適用されますが、売主によっては負担するケースもあり得ますので注意が必要です（固定資産税評価額×0.4％）。

次に印紙税です。売買契約書に貼付する収入印紙の税額は、契約金額に応じて段階的に決まっています。例えば売買代金が4,000万円であれば、印紙税は1万円となります。売主と買主それぞれが保持する正本に対して課税されるケースが多いですが、節約のために正本１部に貼付し、コピーを保管する方法が実務上用いられることもあります。

さらに消費税についてですが、居住用の実家を売却する場合、通常は非課税となります。しかし、事業用に供していた場合や、新築物件など事業活動に関連する売却では消費税が課される可能性がありますので、用途の確認が重要です。この点は特に誤解されやすいため、確実に区分して判断することをおすすめします（非課税 or 課税）。

以下に表形式でまとめます。

これらの税について正確に理解し、適切に対応することで、不要な納税を避け、税負担を軽減できます。特に小さな違いが大きな差につながり得ますので、正確な判断と手続きを心がけてください。

名古屋市で実家を売却する際に押さえておくべき注意点と手続きのスケジュール感

名古屋市で実家を売却する場合、まず「相続登記」は令和6年4月1日から義務化されており、相続を知った日または施行日前の相続であっても、令和9年3月31日までに手続きを済ませる必要があります。期限を過ぎると10万円以下の過料の対象になる点にご注意ください。なお、遺産分割協議が済んでいない場合でも「相続人申告登記」により義務を果たす方法があります 。

次に、名古屋市では空き家の放置に関して建物の劣化や景観悪化を防ぐための指導を行う場合があります。老朽化が著しい空き家には「老朽危険空家等除却費補助金」や「老朽木造住宅除却助成金」が用意されており、一定の要件を満たせば解体費用の一部が補助されます。解体前には必ず市への事前相談と申請を行うことが重要です 。

最後に、実家売却全体のスケジュール感としては、まず相続登記（または申告登記）を早めに行い、解体が必要な場合は補助制度の申請を並行して進めることが望ましいです。補助制度は予算により締切が早まることがあるため、早期の対応が成功の鍵となります。また、不動産売却には各種書類の準備や行政窓口との調整も必要ですので、余裕をもって段取りを組むことをおすすめします。

まとめ

名古屋市で実家を売却する際には、譲渡所得税や相続税、登録免許税、印紙税など複数の税金が発生します。また、特別控除や取得費加算などを活用することで、大きな節税効果も期待できます。売却にあたっては手続きの流れや申請期限に注意し、早めの準備が必要です。税金の内容を正しく理解し、適切に対策を講じることで、安心して実家の売却が進められます。分からない点があれば、専門家への相談をおすすめいたします。

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早期のご売却希望や、ご近所に知られずに売却したい方には、当社での物件買取もおこなっておりますので疑問や不安があれば、ぜひお気軽にご相談ください。

この記事の執筆者

このブログの担当者 
天野 勝浩

◇名古屋市西区在住　業界歴13年
◇保有資格:宅地建物取引士・相続診断士・空き家マイスター・不動産キャリアパーソン

空き家の処分や相続案件を多くご相談いただいている

名古屋市西区の不動産会社です。

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