【名古屋市西区】両親の不動産売却や任意後見制度生前贈与の準備方法を【名古屋空き家・相続不動産売却センター】がご紹介

親が認知症を発症すると不動産売却が難しくなる理由

認知症を発症すると、ご本人の判断能力が低下するため、不動産売却に必要な「意思能力」が欠けると法的に判断され、本人による売却行為が無効とされる可能性があります。契約行為には「意思能力」が不可欠で、この能力の喪失があると、本人が署名・押印した書類であっても法的に認められないことがあるのです。

加えて、たとえかつての委任状が存在していても、判断能力が喪失したと判断される段階ではその効力を失います。これは、民法の趣旨で「判断能力を欠く者による法的行為」を保護し、無効にする制度的背景に基づいております。そのため、委任状であっても認知症状が進行した時点では効力を担保できなくなるのが現実です。

こうした状況は、名古屋市を含む全国共通の民法に基づく制度です。具体的には、成年後見制度の適用を要するほど判断能力が低下している場合、家庭裁判所を通じた手続きが不可欠となります。つまり、ご両親が認知症を発症されると、「通常の売却」による対応は法的に難しくなるため、安心して売却を進めるためには、事前の準備や法的な制度を活用することが重要です。

下表は「認知症発症による不動産売却の難しさ」を整理したものです。

このように、親が認知症を発症した場合、不動産売却には制約が多く、思うように進まないことが多いです。そのため、安心してご準備を進められるよう、制度の理解と事前の対応が不可欠です。

法定後見制度を利用した売却の流れと注意点

認知症が進行しご本人による判断が難しくなった時、「法定後見制度」を活用することでご本人に代わって不動産売却を進められます。まず、家庭裁判所に「後見開始」の申し立てを行い、審理のうえ成年後見人が選任されます。通常、この手続きには２か月ほどかかることが多いです。次に、成年後見人が不動産会社との媒介契約を結び、査定を受けた後に売却活動が開始されます。

売却対象の不動産が居住用である場合は、家庭裁判所の「処分許可」が必要です。これは売却を無効としないための制度的な要請であり、許可なく契約を結ぶと無効になるリスクがあります。非居住用不動産では許可は不要ですが、介護費用など「正当な理由」が求められます。

家庭裁判所に提出する許可申立てには、次のような資料が必要です。売却の正当性や手続きの透明性を示すため、裁判所が慎重に審査し判断します。

許可がおりた後は、成年後見人がご本人を代行し、買主と売買契約を締結します。その後、決済・引き渡し・所有権移転登記を経て売却は完了します。

なお、制度利用にはコストと負担があります。家具裁判所への申立てには収入印紙や手数料、場合によっては医師の鑑定料が必要であり、成年後見人には月額２〜６万円程度の報酬が支払われます。これらを負担と感じる場合もありますので、あらかじめご留意ください。ご不安な場合は、お気軽に名古屋市西区の不動産会社名古屋　空き家・相続不動産売却センターへご相談ください。細かくご説明させていただきます。

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親の判断能力があるうちに準備しておく安心の制度

親御様の判断能力がしっかりあるうちに制度の準備をすることで、将来の不安をぐっと減らせます。たとえば、任意後見制度については、本人が判断できる段階で「任意後見人」を選び、どのようなサポートを委任するかを契約として定めておくことができます。たとえば不動産の売却のタイミングや価格などを自由に指定でき、契約の内容に法律の趣旨に反しない範囲内で柔軟な取り決めが可能です。契約は公正証書として残すため、安心して活用いただけます。制度内容や手続きの要点をしっかり押さえておきましょう。

また、生前贈与を併用する方法も有効です。たとえばご両親のご所有の不動産を、生前贈与によって名義を移しておけば、その後の売却がスムーズになります。名義移転の手続きや贈与税については注意点がありますが、将来の手間を軽減するという点で心強い手法です。

以下に、それぞれの制度の概要をまとめた表をご用意しました。項目も三つに絞り、見通しよくしています。

このように、判断能力がしっかりしている今のうちに制度を整えておくと、いざという時に心強く、安心につながります。専門家に相談しながら、ご家族に最適な準備を進めていくのがおすすめです。

名古屋　空き家・相続不動産売却センターでは、各専門家と連携しておりますので、無料で有能な弁護士等のご紹介を行っております。相続からご売却までフルサポートさせていただきますので、ご不安な点はなんでもご相談ください。

名古屋市で両親のために始める具体的な準備ステップ

ご両親の認知症が心配で、不動産の売却ができるかどうか不安な方に向けて、名古屋市のご家庭でもすぐに始められる、具体的な準備ステップをご紹介します。まずは、認知症の「診断」を受け、意思能力の程度をきちんと把握することからスタートすると安心です。専門医の診断書をもとに、家庭裁判所への申立てや制度の選択肢を整理していく流れをおすすめします。

まず診断で現在の意思能力を把握しておくと、どの制度をいつ使えるか見通しが立ちます。たとえば、判断能力がまだある段階であれば、任意後見契約や生前贈与の準備を進め、公正証書や登記を行うことで、後からの制度利用をスムーズにできます。

名古屋市西区にお住まいの方にも当てはまる一般的な流れですので、他のご家庭を例に出さず、ご自身のご両親について「いま、どうすれば安心につながるか」という視点で考えていただければ、自然と前向きな行動にうつせるはずです。早めの準備で将来の不安を減らし、ご家庭で安心できる環境を整えていきましょう。

まとめ

親が認知症を発症した場合、不動産の売却に大きな制約が生じるため、万が一の事態に備えて早期の準備が重要です。とくに判断能力が十分なうちに任意後見契約や生前贈与などの制度を活用すれば、将来のトラブルを回避しやすくなります。法定後見制度の利用には家庭裁判所の許可や費用が伴うため、手続きが煩雑になる前に必要な知識を備え、計画的にステップを踏むことが安心と円滑な不動産売却への第一歩となります。今後の備えとして、まずは家族で話し合いを始めてみてはいかがでしょうか。

名古屋市西区・中村区・北区・北名古屋市の不動産については不動産の専門家名古屋　空き家・相続不動産売却センターにご相談ください！！各専門家と連携しスムーズな売却プランをご提案致します。

早期のご売却希望や、ご近所に知られずに売却したい方には、当社での物件買取もおこなっておりますのでご相談ください。

この記事の執筆者

このブログの担当者 
天野 勝浩

◇名古屋市西区在住　業界歴13年
◇保有資格:宅地建物取引士・相続診断士・空き家マイスター・不動産キャリアパーソン

空き家の処分や相続案件を多くご相談いただいている

名古屋市西区の不動産会社です。

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