不動産売却の際に注意したい「契約不適合責任」とは？回避のポイントも解説

不動産売却時に注意するべき「契約不適合責任」の概要とは

売主は、売却する不動産の状態をしっかりと把握しておく必要があります。
なぜなら、売却した不動産に契約内容と異なる点が見つかった場合、売主は「契約不適合責任」を問われてしまうからです。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、売却した不動産の品質などが契約書に記載された内容と異なる場合に、売主が負う責任のことです。
たとえば、契約書に記載のない雨漏りやシロアリ被害などが物件の引き渡し後に発見されると、売主は契約不適合責任を問われてしまいます。
契約不適合責任が発生すると、売主は修繕や代金減額などの対応をしなくてはなりません。
もし、それらの不具合について売主が知らなかったとしても、契約不適合責任を免れることはできないので注意が必要です。
そのため、不動産を売却する際は物件の現状をしっかりと把握し、契約書にきちんと記載することが大切です。

契約不適合責任の対象になり得る4種類の瑕疵とは

瑕疵とは、傷や欠陥を意味する言葉です。
契約不適合責任を問われるのは、瑕疵があることを知らずに売却したり、物件にある瑕疵を買主に伝えなかったりした場合などです。
そのため、不動産に考えられる瑕疵を理解して、売却する物件に瑕疵が存在するかどうかを事前に確認しておきましょう。
不動産に存在する可能性のある瑕疵には、「物理的瑕疵」「法律的瑕疵」「環境的瑕疵」「心理的瑕疵」の4種類があります。
物理的瑕疵とは不動産自体にある破損や欠陥のことで、壁のひび割れや雨漏り、シロアリ被害などが該当します。
法律的瑕疵は法的な問題があることで、たとえば「建築基準法による接道義務を満たしていない」などです。
環境的瑕疵とは物件の周辺環境にある欠点のことで、近くの道路から聞こえる騒音や工場から届く異臭などが該当します。
心理的瑕疵とは住むことに心理的な負担を感じる出来事のことで、過去に発生した自殺や殺人事件などが該当します。
これらの瑕疵がある不動産を売却する場合は、契約書に記載して買主の了承を得ておかないと、契約不適合責任を問われる可能性があるので注意しましょう。

不動産売却時の契約不適合責任によって発生する買主の権利とは

不動産の売却後に契約不適合責任が発生すると、「追完請求」「代金減額請求」「契約解除（催告解除・無催告解除）」「損害賠償請求」が買主の権利として認められます。
これら4種類の買主の権利について、それぞれご説明します。

契約不適合責任によって発生する買主の権利①追完請求

追完請求とは、不適合のある部分をなくし契約内容に適合するように求める権利です。
たとえば、品質が契約内容と異なる場合は交換や修理をおこないます。
不動産は基本的に追加ができないので、交換や修理をすることになるでしょう。

契約不適合責任によって発生する買主の権利②代金減額請求

追完請求を求めても売主が応じないと、代金減額請求をされます。
また、修理では対応できない内容の場合などは、はじめから代金減額請求を受けることがあります。
たとえば、土地の面積が契約内容よりも狭い場合、追加することは難しいでしょう。
そのような際は代金減額請求を受け、売主は不動産売却の際に受けとった代金から返金することになります。

契約不適合責任によって発生する買主の権利③契約解除

売主が追完請求に応じないと、買主は購入した不動産を活用できないかもしれません。
そのような場合、買主は代金減額ではなく契約解除を請求することが可能です。
契約解除には、売主に伝えたうえでおこなう「催告解除」と、売主に伝えずに契約を解除する「無催告解除」の2種類があります。
無催告解除は、民法によって適用できる5つのケースが定められています。
たとえば、「債務の全部の履行が不能であるとき」「債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき」などのような場合は、無催告解除になる可能性があるので注意しましょう。

契約不適合責任によって発生する買主の権利④損害賠償請求

これまでご説明した3種類の買主の権利は、売主に原因がない場合でも認められます。
ただし、損害賠償請求だけは「原因が売主にある場合のみ」に認められる権利です。
たとえば、売主の過失によって火災が発生して物件が損傷した場合などは、損害賠償請求の対象になります。
また、売主が不動産に瑕疵があることを知っていながら故意に隠していた場合も該当する可能性があるので、売却する際はきちんと伝えるようにしましょう。

不動産売却時の契約不適合責任を防げるインスペクションとは

不動産を売却する際、売主には不具合などを買主にきちんと伝えなければならないという「告知義務」があります。
告知義務を怠ると、発覚した場合に契約不適合責任を問われ、修繕や代金減額などを請求される事態になりかねません。
ただ、ご自身で不動産の不具合を正確に確認することは、なかなか難しいでしょう。
そこで、不動産の売却前に実施しておきたいのが「インスペクション」です。

契約不適合責任の回避につながる「インスペクション」とは

インスペクションとは、専門家による既存住宅状況調査のことです。
専門家に調査してもらうと、不動産の現状を正確に把握できます。
すると、不具合などをもれなく買主に伝えることができるので、契約不適合責任の回避につながるでしょう。
また、インスペクションは第三者である専門家が客観的に調査するので、実施すると購入検討者に安心感を与え、スムーズな売却につながる可能性が高まります。
さらに、専門家による調査結果を根拠にした売却価格であることを示すと買主に納得してもらいやすく、値下げ交渉を回避できるかもしれません。
契約不適合責任の回避につながるだけではなく、このようなメリットを得られる可能性もあるので、不動産を売却する前はぜひインスペクションの実施を検討しましょう。

インスペクションを実施する際にかかる費用や期間とは

インスペクションを実施する場合、基本調査にかかる料金の目安は4～6万円ほどだといわれています。
ただ、基本調査は目視で確認できる範囲であることが多く、それ以外の調査にはオプション料金がかかる可能性があります。
たとえば、天井や床下への進入調査や給排水管路検査などはオプションになるケースが多く、内容によって1～8万円ほどの費用がかかるでしょう。
また、報告書の作成費用が別途かかるケースもあるので、インスペクションを依頼する際はしっかりと確認しておきましょう。
なお、インスペクションは依頼から完了まで1～2週間ほどの期間がかかります。
実施する場合は、不動産売却のスケジュールに影響しないように余裕を持って依頼しましょう。

まとめ

不動産売却の際は、契約不適合責任が発生しないように注意しましょう。
インスペクションを実施すると不動産の不具合などを正確に把握できるので、安心して不動産を売却できます。

私たち名古屋空き家・相続不動産売却センターは、名古屋市西区で価格査定の依頼を承っております。名古屋市西区・中村区・北区・北名古屋市を中心に名古屋市全域の不動産売却をサポートしております。

この記事の執筆者

このブログの担当者 
天野 勝浩

◇名古屋市西区在住　業界歴13年
◇保有資格:宅地建物取引士・相続診断士・空き家マイスター・不動産キャリアパーソン

空き家の処分や相続案件を多くご相談いただいいる

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